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疫情致德国商业地产市场断崖式下跌,物流地产一枝独秀

发表时间:2020-07-23
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近年来,德国商业地产一直是欧洲热门的投资领域之一。然而在新冠肺炎疫情的冲击下,今年第二季度,德国商业地产的成交额比去年同期下跌了五分之一。

法国巴黎银行房地产公司(BNP Paribas Real Estate)首席执行官比恩科夫斯基(Piotr Bienkowski)认为,这反映了投资者担忧市场未来走势的不确定性,而封锁政策则大大限制了投资活动的正常进行。

不过值得注意的是,物流地产却因其稳定的收益和供不应求而逆市上扬,上半年的成交额与去年同期相比飙升了43%。

德国IREBS房地产经济师、德昇地产有限公司(Sun Immobilien GmbH)总经理孙杨在接受第一财经记者采访时称:“疫情改变了人们的工作和生活方式,越来越流行的居家办公让酒店与短租公寓不再像以前那样受欢迎;而随着人们进行网络购物、网络订餐日益频繁,一方面令线下商场门可罗雀,另一方面也让物流、仓储地产变得十分抢手。”

二季度商业地产成交额“断崖式”下跌

法巴银行数据显示,2019年德国商业地产市场(包括办公楼、零售物业、酒店及物流仓储等)的成交额高达700亿欧元,创下历史新高。本来大多投资者对2020年寄予了厚望,但自今年3月起,疫情在欧洲的蔓延令市场情绪开始跌入了低谷。

法巴银行一份最新调查数据显示,上半年流入德国商业地产的资金总计约294亿欧元,二季度只有108亿欧元,同比下降了20%;与过去五年的平均值相比,也减少了17%;预计全年的成交额为500亿欧元,为2014年以来的最低值。

高力国际(Colliers International)德国资本市场主管卡德尔(Christian Kadel)认为,鉴于今年经济将经历二战以来最严重的衰退及高度的不确定性,商业地产上半年的整体表现并不比以往逊色,但由于商业地产的交易流程较长,事实上绝大多数交易都是在疫情大面积暴发前就已确认的。

高力国际的数据显示,上半年柏林、慕黑、汉堡、科隆、法兰克福、杜塞尔多夫和斯图加特等德国7个主要城市的办公楼最高租金年化回报率仅2.9%,明显不如以往的3.5%~4%,疫情带来的影响可见一斑。

孙杨对第一财经记者表示,以法兰克福为例,以前有不少外地员工都是周一到周四住在酒店或短租公寓,周五下班后回家,但由于疫情,如今居家办公已很普遍。他称,这其实是一种“双赢”,对于外地员工来说,他们有更多的时间可以陪伴家人;而对于企业而言,需要提供线下办公的空间大幅减少,降低了运营成本。

德国评级机构Scope近日也下调了12只公募房地产基金的评级,这些基金管理资产约1000亿欧元,资金主要投资于办公楼(61%)、零售物业(24%)和酒店(9%)。Scope预计这些基金2020年的平均回报率将在1.5%~2.0%,低于2019年的3.1%。

不过尽管评级被下调,房地产基金的总体评级仍处于较高水平,平均评级为“a”,意味着可以为投资者提供良好的风险调整后收益。

物流地产“一枝独秀”

在其他商业地产类型普遍萎靡不振之际,德国物流地产却逆势上扬。法巴银行的数据显示,上半年德国物流地产的成交额同比大涨了43%,此外,租金也没有与其他商业地产一样下跌,回报率稳定在3.6%左右。

商业房地产咨询服务公司世邦魏理仕(CBRE)分析部负责人林辛(Jan Linsin)称:“我们看到许多投资者正在筹集资金,准备对欧洲地区及全球的物流地产进行大规模投资。”

孙杨表示,随着网购越来越普及,德国电商此前在物流和仓储方面布局的不足也逐渐体现出来,疫情期间在网上购一次物,往往要等一周才能送到,这也意味着物流、仓储地产还有很大的需求空间。而且,以前为了节约成本,不少物流仓储都被选在远离城市的偏远地区,但现在为了加强运输效率,有逐渐向城市靠拢的趋势。

不过,高力国际也指出,由于疫情影响,上半年德国物流地产外国投资的比例同比从61%大幅下降到了45%。此外,市面上优秀资产供应不足也在一定程度上影响了投资者的热情,二季度没有一笔超过5亿欧元的大额交易,最大的一笔交易金额2亿欧元,买家来自英国。

高力国际的物流专家昆兹(Peter Kunz)认为,虽然目前欧洲的疫情在整体上基本得到了控制,但对市场的影响并不会马上消失,投资者今年的决策会更加谨慎。他预计,德国物流地产全年的成交额会在50亿~60亿欧元之间,达不到去年的66亿欧元。

亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示,近年来,中国投资者对德国房产的投资从全球水平来看还不算高,主要关注柏林、杜塞尔多夫和慕尼黑的房产, 对商业地产的兴趣则主要集中在医院、酒店和美容院上,随着中国和德国经济的复苏,相信不久以后,包括商业地产投资在内的经济活动都将再度活跃起来。

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文章作者

吴将

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